Dấu hiệu rủi ro của việc mua tài sản bằng hợp đồng ủy quyền là nghĩa vụ của chủ nhà đất rất mập mờ. Chủ nhà đất thường không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục.
Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (chủ đất chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư) thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường được.
Việc người dân không muốn nộp thuế, phí khi chuyển nhượng đất đai, mua bán đất đai do vậy lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.
Tuy nhiên, việc thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Theo Thừa Phát Lại thì tại Điều 121, 123 Luật Nhà ở năm 2014, Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền.Chị N.H, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, cho biết, chị mua 1 lô đất với diện tích 155m2 , theo thỏa thuận với bên mua sau khi thanh toán đủ số tiền bên bán sẽ làm thủ tục chuyển nhuợng quyền sử dụng đất cho bên mua. Nhưng khi chị N.H thanh toán đầy đủ số tiền mua đất thì bên bán lại làm giấy tờ là Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng một phần quyền sử dụng đất vì lô đất mà chị N.H mua nằm trong thửa đất có diện tích 987m2. Chủ đất có hứa hẹn với chị khi bán hết đất sẽ ký hợp đồng công chứng mua bán và làm đủ thủ tục giấy tờ cho chị. Còn nếu chị N.H muốn bán cho bên thứ 3 cũng được không ảnh hưởng gì…
Điều 185 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định về quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản như: “Khi chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Người được ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo căn cứ về thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này”.
Như vậy, người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định mà không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao quản lý, “không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự 2005).
Mặt khác, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người, tổ chức khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch như quy định của Điều 167 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Như vậy, Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.
Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua vì vậy bạn nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.
Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hình thức này bạn nên yêu cầu Thừa Phát Lại lập Vi Bằng cho hành vi giao nhận, thanh toán tiền hoặc xác nhận lại việc đã thanh toán đầy đủ tiền chuyển nhượng với người bán để có căn cứ phòng khi có tranh chấp xảy ra, Vi Bằng sẽ là căn cứ để Tòa Án xem xét yêu cầu Chủ đất trả lại tiền cho bạn và bồi thường cho bạn những thiệt hại thỏa đáng. Kèm theo vi bằng là hình ảnh hoặc video do chính thừa phát lại chụp hoặc quay ghi nhận lại trung thực, khách quan những sự kiện, hành vi mà Thừa Phát Lại trực tiếp chứng kiến, giúp bạn có cơ sở pháp lý vững chắc bảo vệ quyền lợi cho chính mình
