Quy trình lấy lại nhà đúng luật nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ nhà nhưng vẫn tôn trọng quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê. Việc thu hồi nhà chỉ được thực hiện khi có căn cứ rõ ràng, tuân thủ thủ tục thông báo, khởi kiện và bảo quản tài sản của người thuê, tránh mọi hành vi tự ý xâm nhập hoặc cưỡng đoạt trái pháp luật.
Căn cứ phù hợp để bên cho thuê lấy lại nhà đúng luật
1. Bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà khi bên thuê vi phạm các nghĩa vụ cơ bản như:
- Không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê.
- Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã bị lập biên bản đến lần thứ ba nhưng vẫn không khắc phục.
Đây là những hành vi được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên thuê, tạo căn cứ pháp lý để chủ nhà lấy lại nhà đúng luật, thay vì tự ý cưỡng chế hoặc đổi khóa trái pháp luật.
2. Các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê
Ngoài những căn cứ pháp luật quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023, việc lấy lại nhà còn có thể dựa trên các trường hợp mà hai bên đã thỏa thuận trước trong hợp đồng thuê. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng vì hợp đồng là sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên. Một số nội dung thường được thỏa thuận gồm:
- Thời hạn thuê kết thúc và bên thuê đồng ý bàn giao lại nhà.
- Các điều kiện chấm dứt hợp đồng sớm do hai bên thống nhất, ví dụ: bên thuê vi phạm nội quy chung của tòa nhà, gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân.
- Thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà có nhu cầu sử dụng lại nhà ở, với điều kiện phải báo trước và bồi thường (nếu có).
- Các trường hợp đặc biệt khác được ghi rõ trong hợp đồng, miễn là không trái quy định pháp luật.
Khi hợp đồng thuê có điều khoản cụ thể về việc chấm dứt hoặc thu hồi nhà, chủ nhà có thể dựa vào đó để lấy lại nhà đúng luật, miễn là việc thực hiện tuân thủ thủ tục thông báo và không tự ý cưỡng chế.
3. Sự kiện bất khả kháng/trở ngại khách quan
Theo điểm e khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt khi nhà ở cho thuê:
- Bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ.
- Thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Đây là những tình huống khách quan, vượt ngoài ý chí của các bên, khiến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không còn khả thi.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP cũng quy định về các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư, bao gồm:
- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan như cháy nổ, thiên tai, hoặc quyết định thu hồi, phá dỡ của cơ quan nhà nước, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà theo đúng quy định pháp luật.
4. Thông báo lấy lại nhà
Theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo này và gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc lấy lại nhà phải được thực hiện thông qua thủ tục thông báo hợp pháp, trong đó chủ nhà cần nêu rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng, thời điểm thu hồi nhà, yêu cầu bên thuê bàn giao và thanh toán các khoản còn nợ. Thông báo này vừa là điều kiện bắt buộc để việc chấm dứt hợp đồng có hiệu lực, vừa là cơ sở pháp lý để tránh rủi ro khi phát sinh tranh chấp, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.
5. Khởi kiện đến tòa án và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Căn cứ khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự hoặc người đại diện hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi cấp bách, bảo toàn tình trạng hiện có và tránh gây thiệt hại không thể khắc phục. Đồng thời, theo khoản 8 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời là “cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”.
Như vậy, khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà, chủ nhà có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn bên thuê tiếp tục sử dụng, sửa chữa, cho thuê lại hoặc thay đổi hiện trạng nhà ở đang tranh chấp. Việc này giúp chủ nhà tạm thời lấy lại quyền kiểm soát đối với tài sản, bảo đảm nhà không bị hư hỏng hoặc sử dụng sai mục đích trong thời gian chờ Tòa án giải quyết vụ án bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực.
6. Bảo quản các tài sản của bên thuê và thông báo đến nhận lại tài sản (nếu có)
Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trong trường hợp bên thuê chưa kịp di chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi nhà, chủ nhà có trách nhiệm bảo quản tài sản của bên thuê một cách an toàn, không được tự ý chiếm giữ, sử dụng hoặc hủy hoại. Đồng thời, chủ nhà phải thông báo cho bên thuê đến nhận lại tài sản trong thời hạn hợp lý. Nếu bên thuê không đến nhận, việc xử lý tiếp theo phải tuân thủ quy định pháp luật hoặc có sự tham gia của cơ quan có thẩm quyền. Đây là nghĩa vụ phát sinh nhằm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người thuê, tránh việc tự ý chiếm giữ hoặc hủy hoại tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015.
Để có bằng chứng chứng minh có việc thu hồi nhà đúng luật, bên cho thuê nhà cần yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng:
– Ghi nhận việc giao thông báo yêu cầu trả nhà;
– Ghi nhận tình trạng nhà với những hư hỏng tại thời điểm tiếp nhận nhà;
– Ghi nhận việc người thuê nhà từ chối bàn giao để yêu cầu Ủy ban nhân dân hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền;
– Ghi nhận hiện trạng, kiểm kê và di dời tài sản;
– Ghi nhận việc giao thông báo yêu cầu đến nhận lại tài sản;…
Vi Bằng được sử dụng làm chứng cứ trong xét xử và các quan hệ pháp lý khác giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.
𝐐𝐮𝐲́ 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐜𝐨́ 𝐧𝐡𝐮 𝐜𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐮̛ 𝐯𝐚̂́𝐧 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐋𝐚̣̂𝐩 𝐕𝐢 𝐁𝐚̆̀𝐧𝐠, 𝐱𝐢𝐧 𝐯𝐮𝐢 𝐥𝐨̀𝐧𝐠 𝐥𝐢𝐞̂𝐧 𝐡𝐞̣̂:
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 Đ𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐡𝐨𝐚̣𝐢: (𝟎𝟐𝟒) 𝟔𝟔𝟓𝟖 𝟑𝟑𝟓𝟓 – (𝟎𝟐𝟒) 𝟐𝟐𝟑𝟗 𝟑𝟑𝟖𝟖 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
