Trong thực tiễn xét xử, không phải cứ chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án từ chối giải quyết. Theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi phát sinh tranh chấp thực tế về quyền sử dụng đất, Tòa án có thẩm quyền thụ lý nếu người khởi kiện đáp ứng đủ điều kiện khởi kiện và nghĩa vụ chứng minh.
———-
Các loại tranh chấp đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất
Đây là dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các vụ án đất chưa có sổ đỏ. Bản chất của loại tranh chấp này là xác định chủ thể nào có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang bị tranh chấp, bao gồm:
- Tranh chấp giữa các hộ liền kề: Hai bên đều cho rằng mình quản lý, sử dụng phần đất đang tranh chấp từ trước;
- Tranh chấp đất khai hoang: Các bên tự khai phá, sử dụng đất từ nhiều năm nhưng không đăng ký;
- Tranh chấp mua bán bằng giấy tay: Việc chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay, không công chứng, không đăng ký sang tên;
- Tranh chấp đất được cho, tặng nhưng chưa sang tên: Có thỏa thuận hoặc giấy tờ nội bộ nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
- Tranh chấp đất giao trong nội bộ gia đình: Cha mẹ chia đất cho con bằng lời nói hoặc giấy tay, chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
- Tranh chấp ranh giới, mốc giới thửa đất
Đây là nhóm tranh chấp phát sinh khi các bên không thống nhất về phạm vi, kích thước hoặc ranh giới thực tế của thửa đất đang sử dụng. Dạng tranh chấp này thường xảy ra giữa các hộ liền kề hoặc giữa người sử dụng đất với hộ xung quanh khi có sự thay đổi hiện trạng, bao gồm:
- Lấn chiếm ranh đất: Một bên bị cho là xây dựng, sử dụng vượt quá phần đất thuộc quyền quản lý của mình;
- Thay đổi mốc giới: Tự ý dịch chuyển cột mốc, hàng rào, vật chuẩn xác định ranh đất;
- Tranh chấp lối đi chung: Không thống nhất về quyền sử dụng lối đi hoặc phạm vi lối đi qua thửa đất;
- Tranh chấp diện tích thực tế so với hồ sơ đo đạc cũ: Diện tích sử dụng thực tế chênh lệch so với bản đồ địa chính hoặc tài liệu lưu trữ.
- Tranh chấp đất trong quan hệ thừa kế
Đây là dạng tranh chấp xảy ra khi quyền sử dụng đất được xem là di sản của người đã chết nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, bao gồm:
- Di sản là quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ;
- Người để lại di sản chết trước khi được cấp Giấy chứng nhận;
- Đất do cha mẹ khai hoang, sử dụng ổn định lâu dài nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất;
- Các đồng thừa kế tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng hoặc yêu cầu chia đất.
- Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất
Đây là nhóm tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, đặc biệt trong trường hợp đất chưa được cấp sổ đỏ, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, đặt cọc đất chưa có sổ đỏ;
- Tranh chấp hiệu lực giao dịch dân sự;
- Yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực;
- Yêu cầu buộc thực hiện nghĩa vụ giao đất hoặc trả tiền.
———-
Chứng cứ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
Trong các vụ án tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, yếu tố quyết định không nằm ở “tờ giấy chứng nhận”, mà nằm ở khả năng chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định Điều 6 và Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Điều đó có nghĩa là người khởi kiện phải chủ động cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh mình là người có quyền sử dụng đất thực tế và hợp pháp.
Dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, các loại chứng cứ sau đây vẫn có giá trị quan trọng trước Tòa án:
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất
- Xác nhận của UBND cấp xã về nguồn gốc, quá trình sử dụng
- Lời khai của nhân chứng biết về nguồn gốc đất
- Hồ sơ địa chính cũ, bản đồ đo đạc, sổ mục kê
- Biên bản giao đất, chia đất trong gia đình.
———-
Căn cứ Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ
Khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án không bác đơn ngay mà sẽ xem xét toàn diện các căn cứ thực tế và pháp lý, cụ thể:
- Nguồn gốc đất: Tòa án xem xét nguồn gốc hình thành thửa đất như khai hoang, được giao, được cho tặng, nhận chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc thừa kế, làm căn cứ xác định quá trình xác lập quyền sử dụng đất ban đầu.
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất: Thời điểm người sử dụng đất bắt đầu quản lý, sử dụng đất được xem xét nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất theo các mốc pháp luật đất đai tương ứng.
- Quá trình sử dụng đất: Tòa án đánh giá việc sử dụng đất có diễn ra liên tục, công khai, ổn định và phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người đang sử dụng.
- Tình trạng tranh chấp, xử lý vi phạm: Việc thửa đất có phát sinh tranh chấp trước đây hoặc từng bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai là yếu tố quan trọng để xác định tính ổn định và hợp pháp của quyền sử dụng đất.
- Hiện trạng sử dụng đất: Tòa án có thể tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng và định giá hoặc thẩm định giá quyền sử dụng đất để xác định thực trạng sử dụng đất tại thời điểm giải quyết vụ án.
- Sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thửa đất được xem xét có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng định hướng quản lý.
- Ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Tòa án thu thập ý kiến của UBND cấp xã và cơ quan đăng ký đất đai để làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐝𝐚̂𝐧 𝐬𝐮̛̣ 𝐯𝐚̀ 𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐨̛ 𝐬𝐨̛̉ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 Đ𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐡𝐨𝐚̣𝐢: (𝟎𝟐𝟒) 𝟔𝟔𝟓𝟖 𝟑𝟑𝟓𝟓 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
