Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Nhà ở chung của hộ gia đình được xác định là sở hữu chung hợp nhất, trong đó phần quyền của từng thành viên không được xác định trước, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Chính đặc điểm này làm cho tranh chấp sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình có tính phức tạp, dẫn đến xảy ra tranh chấp.

Xác định chủ thể có quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất Đai 2024, một cá nhân được xác định là thành viên hộ gia đình có quyền sở hữu nhà ở chung khi đồng thời đáp ứng các điều kiện:

Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp;
Cùng sinh sống tại thời điểm hình thành quyền sử dụng đất hoặc nhà ở;
Có đóng góp công sức, tài sản, hoặc được xác lập quyền theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung bao gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập và các tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải dựa trên thỏa thuận, đặc biệt đối với bất động sản thì cần sự đồng ý của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Các dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Tranh chấp xác định ai là đồng chủ sở hữu

Tranh chấp phát sinh khi một thành viên cho rằng mình có quyền sở hữu nhà ở chung nhưng không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tranh chấp thường xảy ra giữa cha mẹ và con cái, giữa vợ và chồng, hoặc giữa các thành viên cùng huyết thống khi có sự thay đổi về nhân khẩu hộ gia đình.

Tranh chấp về phạm vi quyền định đoạt

Tranh chấp này phát sinh khi một thành viên hộ gia đình tự ý bán, tặng cho hoặc thế chấp nhà ở chung mà không có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu. Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định liên quan của luật đất đai, giao dịch định đoạt bất động sản chung của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nếu thiếu sự thỏa thuận hợp lệ có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần.

Tranh chấp chia nhà ở chung của hộ gia đình

Tranh chấp chia tài sản chung thường phát sinh khi tách hộ, ly hôn, thừa kế hoặc chấm dứt việc cùng quản lý, sử dụng nhà ở. Tranh chấp này liên quan trực tiếp đến việc xác định phần quyền của từng thành viên trong khối tài sản chung hợp nhất. Sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung hợp nhất, không xác định sẵn phần quyền của từng thành viên, trừ khi có thỏa thuận khác. Do đó, tòa án sẽ xem xét công sức đóng góp, hoàn cảnh của các bên và quá trình sử dụng thực tế để đưa ra phương án giải quyết.

Tranh chấp quản lý, sử dụng nhà ở chung

Đây là dạng tranh chấp liên quan đến quyền ở, quyền cho thuê, quyền sửa chữa, cải tạo nhà ở chung, cũng như việc phân chia lợi ích và chi phí phát sinh từ tài sản chung. Tranh chấp thường phát sinh khi các thành viên tranh chấp tiền thuê nhà, chi phí bảo trì hoặc không thống nhất về cách thức khai thác giá trị sử dụng của nhà ở chung. Dạng tranh chấp này đòi hỏi các bên thỏa thuận về phương thức quản lý, phân chia lợi ích và nghĩa vụ tài chính.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Việc giải quyết tranh chấp sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình phải tuân thủ các nguyên tắc pháp lý thống nhất, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên.

Nguyên tắc xác định quyền sở hữu

Tòa án xem xét thời điểm hình thành nhà ở, nguồn gốc tạo lập, công sức đóng góp của từng thành viên và ý chí thỏa thuận (nếu có). Quá trình quản lý, sử dụng thực tế tài sản cũng là căn cứ quan trọng để xác định quyền sở hữu trong tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình.

Tòa án thu thập chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình xây dựng nhà, người trực tiếp quản lý sử dụng qua các thời kỳ. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ.

Nguyên tắc định đoạt tài sản chung

Việc định đoạt nhà ở chung phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015. Giao dịch vi phạm điều kiện này có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 126, Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, đồng thời phát sinh nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường theo pháp luật.

Nguyên tắc chia tài sản chung

Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận giữa các thành viên hộ gia đình. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ chia theo công sức đóng góp của từng thành viên, có thể chia bằng hiện vật hoặc bằng giá trị. Tòa án đảm bảo quyền lợi người yếu thế gồm người già, trẻ em, người đang sinh sống ổn định. Việc định giá tài sản tranh chấp thực hiện theo quy định pháp luật về tố tụng dân sự và pháp luật về giá.

Chứng cứ quan trọng trong giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Giải quyết tranh chấp sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình đòi hỏi hệ thống chứng cứ đầy đủ, hợp pháp và có giá trị chứng minh cao. Việc thu thập, đánh giá chứng cứ quyết định đến kết quả giải quyết vụ án. Các chứng cứ thường được Tòa án xem xét bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
Chứng từ mua bán, xây dựng, sửa chữa;
Lời khai nhân chứng;
Sổ hộ khẩu, giấy tờ nhân thân chứng minh đăng ký cư trú, quản lý, sử dụng tài sản tranh chấp
Tài liệu thể hiện nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng thực tế;
Hiện trạng thực tế nhà đất và các tài liệu khác cc liên quan tùy từng tình huống cụ thể.

Cơ sở pháp lý: 93,94,95 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015

Xử lý khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình

Việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở chung của hộ gia đình cần bắt đầu bằng việc rà soát nguồn gốc pháp lý của nhà ở và quyền sử dụng đất, xác định thời điểm hình thành tài sản, căn cứ Nhà nước giao đất, công nhận quyền hoặc chuyển quyền theo luật đất đai từng thời kỳ. Đây là cơ sở để áp dụng đúng quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu.

Xác định chính xác danh sách đồng chủ sở hữu hợp pháp, không chỉ dựa vào sổ hộ khẩu hoặc thông tin cư trú, mà phải căn cứ vào quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, thời điểm cùng sinh sống và công sức đóng góp của từng người. Việc nhầm lẫn giữa tư cách thành viên hộ gia đình và đồng chủ sở hữu là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp.

Quý khách hàng nên thu thập đầy đủ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, đồng thời thực hiện định giá nhà ở và quyền sử dụng đất để làm căn cứ chia tài sản chung. Trên cơ sở đó, cần xây dựng chiến lược tố tụng phù hợp, xác định đúng yêu cầu khởi kiện và phương án bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp trong quá trình giải quyết tranh chấp.

======================================

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐝𝐚̂𝐧 𝐬𝐮̛̣ 𝐯𝐚̀ 𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐨̛ 𝐬𝐨̛̉ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

======================================

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!

𝐐𝐮𝐲́ 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐜𝐨́ 𝐧𝐡𝐮 𝐜𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐮̛ 𝐯𝐚̂́𝐧 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐋𝐚̣̂𝐩 𝐕𝐢 𝐁𝐚̆̀𝐧𝐠, 𝐱𝐢𝐧 𝐯𝐮𝐢 𝐥𝐨̀𝐧𝐠 𝐥𝐢𝐞̂𝐧 𝐡𝐞̣̂:

======================================

VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI QUẬN HÀ ĐÔNG

======================================

𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢