Điều kiện để nhà đất chưa sổ vẫn được xem là tài sản/quyền tài sản chung
Để Tòa án chấp nhận thụ lý và giải quyết yêu cầu phân chia, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời hai nhóm điều kiện về khả năng cấp giấy chứng nhận và tính chất sở hữu chung. Nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn này, tài sản có thể bị coi là không hợp pháp và không được đưa vào khối tài sản chung để phân chia.
- Phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
Đối với nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận, để được pháp luật coi là tài sản hoặc quyền tài sản chung nhằm mục đích định giá và phân chia, điều kiện tiên quyết là bất động sản đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, nguồn gốc và hiện trạng đất phải thuộc các trường hợp được Nhà nước công nhận (dù có giấy tờ hay chỉ căn cứ vào quá trình sử dụng ổn định) theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, đồng thời nhà ở phải thỏa mãn điều kiện công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Điều 9 Luật Nhà ở 2023.
Đặc biệt, đối với trường hợp nhà ở đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục hoàn công, thiếu sót về mặt thủ tục hành chính này không làm chấm dứt hay phủ nhận quyền sở hữu tài sản; chủ sở hữu có thể phải chịu các chế tài xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, nhưng giá trị của công trình đó vẫn được bảo hộ và xem xét là tài sản chung để giải quyết các quyền lợi liên quan.
- Nhà đất chưa sổ phải đảm bảo điều kiện là tài sản chung
Bên cạnh điều kiện về mặt hành chính để được cấp giấy chứng nhận, nhà đất chưa có sổ muốn được phân chia phải chứng minh được bản chất là tài sản chung dựa trên nguồn gốc tạo lập theo quy định của pháp luật nội dung. Cụ thể, theo Tiểu mục 3 Mục 1 Chương XIII Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể phải chứng minh được sự đóng góp về tài sản, công sức trong việc mua sắm, xây dựng hoặc tôn tạo bất động sản đó theo nguyên tắc sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất. Đối với quan hệ vợ chồng, theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, bất động sản này phải được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ thu nhập hợp pháp, hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung. Như vậy, tư cách pháp lý “tài sản chung” được xác lập dựa trên thời điểm và nguồn tiền hình thành chứ không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chưa.
———-
Nguyên tắc chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ
Việc phân chia tài sản chưa có đầy đủ pháp lý không chỉ dựa trên nguyên tắc công bằng mà còn phụ thuộc chặt chẽ vào các quy định kỹ thuật về quản lý đất đai tại địa phương. Tòa án sẽ xem xét khả năng tách thửa và hiện trạng sử dụng để áp dụng phương thức chia hiện vật hoặc chia giá trị phù hợp với quy định pháp luật.
- Chia hiện vật
Phương thức chia hiện vật được ưu tiên áp dụng nhằm đảm bảo chỗ ở và quyền sử dụng đất trực tiếp cho các bên. Điều kiện tiên quyết để Tòa án tuyên chia theo cách này là thửa đất phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024 và đồng thời đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa sau khi tách theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Khi thỏa mãn các yếu tố kỹ thuật này, mỗi bên sẽ được nhận một phần diện tích đất cụ thể kèm theo bản vẽ hiện trạng và tự chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần mình được nhận.
Trường hợp thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng diện tích quá nhỏ hoặc kích thước không đảm bảo để tách thành các thửa độc lập, Tòa án sẽ không chia nhỏ đất mà giao toàn bộ hiện vật cho một bên quản lý, sử dụng. Căn cứ Án lệ số 67/2023/AL và Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, bên được giao hiện vật (thường là người đang trực tiếp sinh sống, có nhu cầu cấp thiết hơn hoặc đang thờ cúng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị tương ứng với tỷ lệ sở hữu của họ trong khối tài sản chung.
- Chia theo giá trị
Chia theo giá trị là giải pháp được áp dụng khi tài sản không thể phân chia vật lý hoặc tình trạng pháp lý chưa đủ rõ ràng để xác lập quyền sở hữu riêng biệt ngay tại thời điểm xét xử.
Tình huống này thường xảy ra khi đất nằm trong quy hoạch treo, đất có nguồn gốc phức tạp chưa đủ điều kiện cấp sổ ngay, hoặc đang có tranh chấp ranh giới với các chủ thể khác. Các bên có thể tự thỏa thuận giá trị để một người nhận đất và trả tiền cho người kia. Nếu không đạt được sự đồng thuận, Tòa án sẽ quyết định chia giá trị trong bản án. Tại giai đoạn thi hành án, nếu các đương sự vẫn không thống nhất được việc giao nhận, Cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tiến hành kê biên, thẩm định giá và bán đấu giá tài sản. Số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí cưỡng chế sẽ được phân chia cho các bên theo phán quyết của Tòa án.
———-
Trình tự thủ tục chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ
Quy trình giải quyết tranh chấp đối với nhà đất chưa sổ đòi hỏi sự chuẩn xác về mặt tố tụng dân sự để đảm bảo bản án có tính khả thi. Tùy thuộc vào mức độ thiện chí của các bên, Quý khách hàng có thể lựa chọn phương án tự thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.
- Tự thỏa thuận phân chia tài sản chung
Thỏa thuận phân chia là phương án tối ưu giúp tiết kiệm chi phí và thời gian tố tụng. Các bên nên lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, ghi nhận rõ nguồn gốc đất, quá trình đóng góp và cam kết về việc phân chia quyền lợi. Mặc dù văn bản này chưa thể thực hiện thủ tục công chứng sang tên ngay do đất chưa có sổ, nhưng đây là chứng cứ quan trọng thể hiện ý chí của các bên. Văn bản này nên có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc người làm chứng để tăng tính pháp lý, làm cơ sở cho việc nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sau này.
- Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết
Trong trường hợp không thể thương lượng, khởi kiện là bước đi cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Quý khách hàng cần nắm rõ các quy định về thẩm quyền và kỹ thuật thu thập chứng cứ đặc thù cho loại tài sản này.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐝𝐚̂𝐧 𝐬𝐮̛̣ 𝐯𝐚̀ 𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐨̛ 𝐬𝐨̛̉ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 Đ𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐡𝐨𝐚̣𝐢: (𝟎𝟐𝟒) 𝟔𝟔𝟓𝟖 𝟑𝟑𝟓𝟓 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
