Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hình thức uỷ quyền

Hình thức mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền xuất hiện khá phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn hoặc những nơi có nhiều giao dịch nhà đất chưa hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý. Nhiều người lựa chọn cách thức này như một giải pháp “linh hoạt” nhằm rút ngắn thủ tục chuyển nhượng, tránh nghĩa vụ tài chính hoặc xử lý các trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện sang tên theo quy định của pháp luật.

Thực trạng mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyền hiện nay

Trên thực tế, giấy ủy quyền chỉ là văn bản ghi nhận việc một cá nhân cho phép người khác thay mặt mình thực hiện một hoặc nhiều công việc nhất định như ký kết giấy tờ, quản lý tài sản hoặc thực hiện thủ tục hành chính. Việc ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất cho người được ủy quyền.

Tuy nhiên, nhiều giao dịch hiện nay lại sử dụng hợp đồng ủy quyền như một hình thức “thay thế” cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến hàng loạt hệ quả pháp lý và nguy cơ tranh chấp phức tạp.

Lý do người dân chọn mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Tiết kiệm thời gian, không phải thực hiện ngay thủ tục chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ;

Giúp các bên mua nhanh, bán nhanh mà không mất nhiều thời gian chờ đợi thủ tục hành chính;

Né tránh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ;

Tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật;

Vì mục đích vụ lợi hoặc che giấu giao dịch thực tế;

Do sự thiếu hiểu biết pháp luật của các bên tham gia giao dịch.

Những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyền

Việc sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không hiểu đúng bản chất của quan hệ ủy quyền cũng như quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số rủi ro thường gặp gồm:

Không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất cho bên mua;

Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào theo quy định pháp luật;

Nguy cơ phát sinh tranh chấp với chủ sở hữu hoặc những người thừa kế;

Không thể thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất;

Giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu;

Người mua không được toàn quyền định đoạt tài sản như chủ sở hữu thực sự;

Có thể không được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Bên bán có thể thay đổi ý chí, thu hồi hoặc chấm dứt việc ủy quyền dẫn đến nguy cơ mất nhà, mất đất đã giao dịch.

Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh giao dịch mua bán thực tế, chứng minh quá trình giao nhận tiền, thu thập tài liệu chứng cứ và xác định đúng căn cứ pháp lý để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với kết quả giải quyết vụ việc.

Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra khi mua bán nhà đất bằng hình thức ủy quyền, người nhận ủy quyền nên yêu cầu Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao giấy tờ và các sự kiện liên quan nhằm tạo nguồn chứng cứ quan trọng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra.

Vi bằng là nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét, đánh giá khi giải quyết tranh chấp; đồng thời là căn cứ hỗ trợ người mua yêu cầu hoàn trả số tiền đã giao và bồi thường thiệt hại nếu quyền lợi bị xâm phạm.